Wissenswertes zum Thema „Stockwerkeigentum“

Das Stockwerkeigentum wurde in der Schweiz 1965 offiziell eingeführt, mit dem Ziel, den Erwerb von Wohneigentum einer breiten Bevölkerungsgruppe zugänglich zu machen. Der Anteil an Wohneigentümer ist seit Einführung des Stockwerkeigentums auf rund 40% gestiegen. Die aktuell tiefen Zinsen führen zudem dazu, dass sich täglich weitere Schweizerinnen und Schweizer den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen.

Vor dem Kauf stehen vor allem Fragen zur Finanzierbarkeit im Fokus. Daneben gibt es aber weitere wichtige Aspekte, welche für künftige Wohneigentümer von grosser Bedeutung sind.

Stehen auch Sie kurz vor dem Kauf einer Eigentumswohnung? Dann erfahren Sie hier einige wichtige Details zum Thema Stockwerkeigentum.

Was bedeutet Stockwerkeigentum?

Rechtlich gesehen stellt das Stockwerkeigentum ein Miteigentum mit untrennbar verbundenem Sonderrecht dar.

Vereinfacht gesagt, erwerben Sie beim Kauf also nicht nur das exklusive Nutzungsrecht für Ihre eigene Wohnung und die dazugehörenden Räume (z.B. eigene Waschküche, Kellerabteil), sondern Sie werden auch Miteigentümer der sogenannten „gemeinschaftlichen Teile“ der Liegenschaft, welche rund zwei Drittel des gesamten Gebäudewertes ausmachen.
Demzufolge sind Sie auch verpflichtet, sich an deren Unterhalt, sowie an den Betriebs- und Verwaltungskosten entsprechend Ihrer „Wertquote“ zu beteiligen. Diese Quote berechnet sich aus dem Anteil Ihrer Wohneinheit am Gesamtwert des Gebäudes.

Die gemeinschaftlichen Teile sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 712b genau umschrieben und umfassen unter anderem:

• Gemeinsame Einrichtungen und Anlagen: z.B. Treppenhaus und technische Einrichtungen (z.B. Heizung)
• Boden: z.B. Garten und Aussenstellplätze
• Elementare Gebäudeteile: z.B. Fundament und tragende Mauern
• Gebäudeteile, die das Aussehen des gesamten Gebäudes bestimmen:
  z.B. Dach, Fassade und Fenster

Das Reglement:

Um das Zusammenleben der Stockwerkeigentümer zu erleichtern und klare Richtlinien vorzugeben, empfiehlt sich die Ausformulierung eines sogenannten Reglements. Dieses gibt unter anderem Auskunft über Rechte und Pflichten der Eigentümer und legt gewisse Rahmenbedingungen fest. Als besonders wichtig gelten die Bestimmungen zu den gemeinschaftlichen Teilen, wie Garten oder Treppenhaus, sowie zur Eigentümerversammlung.

Um Konflikte mit den Miteigentümern zu vermeiden, sei deshalb den Bewohnern empfohlen, das Reglement nicht nur zu kennen, sondern auch danach zu handeln.

Der Erneuerungsfonds:

Als Stockwerkeigentümer ist man nicht nur für den Unterhalt der eigenen Wohnung zuständig, sondern als Teil der Gemeinschaft auch für den Unterhalt und die Instandhaltung der bereits angesprochenen gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft mitverantwortlich. Damit dies transparent finanzier- und machbar wird, hat der Gesetzgeber die Einrichtung eines Erneuerungsfonds vorgeschrieben. Dieser wächst durch anteilsmässige, periodische Einlagen der Eigentümer und sollte bis zum Zeitpunkt einer Sanierung genügend geäufnet sein, um die anfallenden Kosten zu decken.

Nicht zu selten sieht dies in der Realität aber anders aus. Oftmals reicht der Erneuerungsfonds nicht aus, um die geplanten Massnahmen zu finanzieren. Dies, weil entweder zu spät oder aber zu wenig eingezahlt wurde. Als Folge werden Sanierungsarbeiten verschoben oder die Stockwerkeigentümer mit zusätzlichen, hohen Kosten belastet.

Ob Sie nun bereits Eigentümer sind, oder mit dem Kauf einer Eigentumswohnung liebäugeln, informieren Sie sich über den Stand des Erneuerungsfonds sowie die geplanten Massnahmen der nächsten 10-15 Jahre. Ein Vergleich des Erneuerungsfonds mit den Prognosen zu den Sanierungskosten zeigt Ihnen schnell, ob Engpässe zu erwarten sind oder gut vorgesorgt wurde.

Die Eigentümerversammlung:

Stockwerkeigentum bedeutet auch, dass viele Entscheidungen an der jährlichen Eigentümerversammlung getroffen werden. Der wohl wichtigste zu besprechende Punkt ist das Budget für das folgende und die Rechnungsabnahmen des abgelaufenen Jahres. Zudem werden Beschlüsse gefällt, welche beispielsweise den Unterhalt der gemeinsam genutzten Flächen betreffen oder es werden geplante Renovationsarbeiten an der Fassade oder den Balkonen verabschiedet.

Je nach Art der Renovation können sogar Umbaumassnahmen innerhalb der eigenen vier Wände vom Gutdünken der Gemeinschaft abhängig sein.

Nicht zuletzt deshalb lohnt sich die Pflege einer guten Nachbarschaft. Sind die Eigentümer zerstritten, ist ein einvernehmliches Handeln untereinander gefährdet. Dies kann dazu führen, dass wichtige Massnahmen abgelehnt bzw. vertagt werden, was wiederum kostspielige Konsequenzen zur Folge haben und dem Image sowie dem Wert jeder einzelnen Wohnung erheblich schaden kann.

Der Kauf einer Eigentumswohnung wird oftmals als „Hauskauf light“ bezeichnet. Und dennoch bedeutet es für viele Käufer sehr oft die grösste Investition in ihrem Leben. Informieren Sie sich deshalb ausführlich über das gewünschte Objekt und die Rahmenbedingungen und lassen Sie sich dabei professionell beraten.

Das Team der Graf & Partner Immobilien AG steht Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

Autor: Manuel Liniger