Wenn das Grundstück für die Steuerschuld haftet

Verkauft ein Hausbesitzer eine Immobilie mit grösserem Gewinn, profitiert der Kanton, in welchem sich die Immobilie befindet. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer, weshalb ausschliesslich der erzielte Gewinn und die Besitzesdauer Bemessungsgrundlagen sind. Aufgrund der markanten Preissteigerungen der letzten Jahre im Immobilienbereich fliessen nun beträchtliche Beträge in die Kantonskassen: Die Steuer kann über die Hälfte des erzielten Gewinns ausmachen, wobei der Tarif je nach Kanton variiert.

Der Gewinn wird aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten ermittelt. Die Anlagekosten bestehen dabei grundsätzlich aus dem Erwerbspreis, den mit dem Kauf verbundenen Aufwendungen wie Notariats- und Grundbuchgebühren, wertvermehrenden Investitionen (Belege unbedingt aufbewahren), Makler-/Vermittlungskosten, Schätzungskosten, Bewilligungsgebühren, Anwaltskosten und anderen Kosten, die mit der Veräusserung der Immobilie im Zusammenhang stehen.

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer leitet sich zudem aus der Haltedauer ab. Bei einer kurzen Besitzesdauer gilt eine hohe Besteuerung quasi als Spekulationszuschlag. Je länger Sie Eigentümer der Immobilie waren, desto günstiger wird die Steuer. Der maximale Abzug ist zum Beispiel im Kanton Schaffhausen nach 17 Jahren und 1 Monat, im Kanton Zürich nach 20 Jahren Besitzesdauer erreicht.

Fälligkeit und Aufschub Möglichkeiten

Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Veräusserungszeitpunkt fällig: Der Veräusserer muss innerhalb eines Monats die entsprechende Steuererklärung ausfüllen und einreichen.

Die Steuerpflicht kann in diversen Fällen aufgeschoben werden. Zu diesen gehören Eigentumsübertragungen bei Erbgängen, Erbvorbezügen, bei der Abgeltung von ehe- und erbrechtlichen Ansprüchen oder bei Ersatzbeschaffungen. Ist die Ersatzbeschaffung preiswerter als das verkaufte Objekt kann höchstens ein Anteil aufgeschoben werden. Im Kanton Schaffhausen für 3 Jahre. Bei einem Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung ist zu beachten, dass beim Wegfall der Aufschub Voraussetzungen eine Nachbesteuerung erfolgen wird.

Was passiert, wenn nicht Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt wird?

Für die Grundstückgewinnsteuer haftet immer das Grundstück. Die Steuerbehörde kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Im konkreten Fall wird das Pfandrecht sofort nach Mahnung / Betreibung an den Verkäufer (Zeitfenster 3-6 Monate) als unbefristete Last des Grundstücks erstellt.

Dies bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers letztendlich der Käufer die Steuer bezahlen muss. Bei Transaktionen bei welchen die Eigentümerschaft nicht in der Schweiz wohnt oder auswandert, bei Erbengemeinschaften, Konkursen und Notverkäufen ist eine Sicherstellung nicht wegzudenken. Grundstücke, welche mehrmals die Hand gewechselt haben, können ebenfalls mit Risiken behaftet sein: Nach jeder Handänderung kann eine Rechnung noch offen sein.

Im Kaufvertrag wird deshalb in der Regel festgehalten, ob und wie eine Sicherstellung der Steuer gehandhabt wird: Die mutmassliche Steuer kann im Voraus durch das Steueramt errechnet und dem Verkäufer in Rechnung gestellt werden. Er bezahlt diese vor Handänderung oder sie wird bei der Zahlungsabwicklung des Kaufpreises direkt auf das Konto des Steueramtes überwiesen. Die vollen Abzüge kann er dann bei der detaillierten Steuererklärung geltend machen, welche ihm dann zurückerstattet werden.

Approximative Ermittlung: http://steuerrechner.sh.ch/grundstueckgewinn

Autor: Patrizia Pellandini