Vorzeitige Auflösung der Hypothek

Die Hypothekarzinsen sind momentan sehr tief, so können zurzeit 7- oder gar 10-jährige Hypotheken mit unglaublich attraktiven Zinssätzen abgeschlossen werden. Doch was passiert, wenn wir die Hypothek vorzeitig auflösen müssen? Immer wieder haben wir Objekte im Verkauf, die mit einer langfristigen Hypothek finanziert wurden. Auflösungsgründe gibt es verschiedene: beruflichen Veränderungen oder eine Trennung/Scheidung. Für den Käufer grundsätzlich kein Problem, doch welche Konsequenzen hat eine vorzeitige Auflösung für den Verkäufer?

Bei der Auflösung einer Festhypothek muss eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichtet werden. Diese setzt sich aus dem vereinbarten Kreditzinssatz und dem für die Bank erzielbaren Zinssatz einer neuen Anlage zusammen. Für den Schuldner gibt es verschiedene Möglichkeiten, beim Verkauf einer Liegenschaft, diese Entschädigung zu reduzieren oder gar zu vermeiden.

• Übertragung der Hypothek auf eine neue Immobilie
• Übernahme der Hypothek durch die Käufer
• Umwandlung der Festhypothek in einen festen Vorschuss (Lombardkredit)
• Vermietung des Objektes bis zum Ablauf der Hypothek

Übertragung der Hypothek auf eine neue Immobilie

Beim Kauf einer anderen Immobilie für den Eigengebrauch bieten die meisten Finanzinstitute an, die bestehende Hypothek auf das neue Objekt (Ersatzbeschaffung) zu übertragen. Wichtig ist dabei, dass die Zahlungsströme von Kauf und Verkauf aufeinander abgestimmt werden

Übernahme der Hypothek durch die Käufer

Je nach Ausgangslage kann eine Übernahme mit schwierigen Verhandlungen verbunden sein. Sollte nämlich die zu übernehmende Hypothek mit einem höheren Zinssatz ausgestatte sein als man zurzeit abschliessen kann - und diese ist beim jetzigen Zinsniveau wahrscheinlich - so ist es verständlich, dass die Käufer nur mit Eingeständnissen (Bsp. Reduktion des Kaufpreises um die Zinsdifferenz) Ihrerseits auf diesen "Deal" eingehen werden. Zudem muss der Käufer mit der entsprechenden Bank eine Kundenbeziehung eingehen wollen und auch von dieser als neuer Schuldner akzeptiert werden.

Umwandlung der Festhypothek in einen festen Vorschuss (Lombardkredit)

Bei dieser Option gilt nicht mehr die Immobilie als Sicherheit für die Bank sondern die Schuld wird durch das Vermögen auf dem Konto und dem Depot gedeckt. Dabei gibt es verschiedene Vorteile. Zum einen sind die Kosten bei einem Lombardkredit tiefer als die Auflösung einer Hypothek. Zum anderen gibt es steuerliche Vorteile, weil der Eigenwert nicht mehr versteuert werden muss.

Vermietung des Objektes bis zum Ablauf der Hypothek

Je nach Restlaufzeit der Hypothek, der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und den finanziellen Möglichkeiten ist es überlegenswert, ob die Immobilie bis zum Ablauf der Hypothek vermietet und anschliessend verkauft wird. Natürlich muss gegenüber einem potentiellen Mieter mit offenen Karten gespielt und dies vorgängig mitgeteilt werden.

Steuerliche Aspekte

Grundsätzlich stellen Vorfälligkeitsentschädigungen keine abzugsfähigen Schuldzinsen dar. So sind diese bei der Direkten Bundessteuer nicht abziehbar. Bei den Kantonen jedoch gibt es verschiedene Auslegungen und die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung werden ganz oder teilweise als Abzug akzeptiert. Es lohnt sich also dies vorgängig abzuklären.

Autor: Jonas Schumacher