Vormerkung eines Mietvertrages

Eigentümer von Geschäftsräumlichkeit verhandeln oft mit Mietinteressenten, welche grössere Investitionen zu tätigen beabsichtigen, um die passende Infrastruktur für die geplante Nutzung zu realisieren. Kein Wunder, dass Mieter interessiert sind, eine längere Vertragsdauer zu vereinbaren, um eine angemessene Amortisationszeit für den getätigten Aufwand sicherzustellen. In der Praxis wird hierfür eine Mindestvertragsdauer, oftmals verbunden mit Verlängerungsoption vereinbart. Diese kann der Vermieter jedoch nicht in jedem Fall garantieren.

Fällt ein Handwechsel an, geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Allerdings kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist, auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Der Erwerber kann unter Nachweis desselben innerhalb der ortsüblichen Frist kündigen auch wenn im Vertrag längere Kündigungsfristen ausgemacht wurden. In diesem Fall - zum Beispiel bei vorzeitiger Kündigung eines auf eine feste Dauer abgeschlossenen Mietvertrags - wird er jedoch gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig.

Vormerkung als signifikante Besserstellung des Mieters In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird. Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem namentlich im Grundbuch genannten Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag und dessen vereinbarten Dauer zu gebrauchen. Im Unterschied zum nicht vorgemerkten Mietvertrag kann hier der neue Eigentümer den dringenden Eigenbedarf also nicht geltend machen.

Das gleiche gilt für Wohnmietverträge. Da das Gesetz keine Beschränkung der Vormerkungsdauer vorsieht, kann ein Mietvertrag z.B. sogar auf Lebensdauer eines Mieters abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen werden. Sie kann sowohl im Voraus wie auch während des Mietverhältnisses erfolgen.

Die Wirkung besteht darin, dass sich der Anspruch des Mieters nicht nur gegen den Vermieter, sondern gegen jeden an der Mietsache Berechtigten richtet. Somit bedeutet die Vormerkung eines Mietvertrages im Grundbuch eine bedeutende Besserstellung des Mieters, falls der Vermieter die Liegenschaft an einen Dritten veräussert. Der Eigentümer muss sich zudem bewusst sein, dass der Vertrag im Veräusserungsfall Auswirkungen auf den Wert der Liegenschaft haben kann.

Grundbuchanmeldung In der Praxis wird ein Mietvertrag mit dem entsprechenden Vermerk dem Grundbuchamt in schriftlicher Form als Rechtsgrundausweis zur Grundbuchanmeldung durch den Berechtigten ein­gereicht. Das Grundbuchamt erstellt darauf eine Anmeldung, welche von beiden Parteien zu unter­zeichnen ist. Die Kosten, welche dem Mieter in Rechnung gestellt werden belaufen sich relativ zum Jahresmietzins (derzeit in Schaffhausen mind. Fr. 50.- bis max. 200.- plus Spesen). Die vorzeitige Löschung der zeitlich definierten Vormerkung (wird nach Ablauf der Vormerkungsdauer von Amtes wegen gelöscht) kann jederzeit mit Zustimmung des berechtigten Mieters erfolgen.

Realobligation kann Hypothek beeinträchtigen Räumt der Eigentümer dem Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen das Recht ein, den Miet­vertrag im Grundbuch vormerken zu lassen, hat dies nicht nur mietvertragliche Konsequenzen. Plant er Investitionen für Instandsetzungen während der Laufzeit der Vormerkung, ist er gut beraten, diese Vormerkung vor Erstellung mit seiner finanzierenden Bank zu prüfen. Durch die Vormerkung im Grundbuch werden die vertraglichen Rechte des Mieters zu so genannten Realobligationen. Diese nehmen als Grundpfandrechte am Prinzip der Alterspriorität teil: Der Vermieter muss damit rechnen, dass das Finanzinstitut ablehnen wird, einen neuen Schuldbrief nachrangig erstellen zu lassen, da im Falle einer Zwangsverwertung des Grundstücks ein vorgemerkter laufender Mietvertrag jedem später errichteten dinglichen Recht vorangeht.

Autor: Patrizia Pellandini