Übernahme von Inventar beim Hauskauf

Wechselt eine Bestandesimmobilie die Hand stellen sich gerne Fragen im Zusammenhang was zum Haus eigentlich alles gehört. Wir sprechen hier also von einer Liegenschaft, welche vollständig entwickelt und errichtet worden ist sowie bereits genutzt wurde.

Bleiben zum Beispiel Waschmaschine oder Kühlschrank im Haus? Gibt es Objekte, welche auf dem ersten Blick zum Haus gehören, die der Verkäufer mitnehmen darf? Das Gesetz (ZGB Art. 644) regelt weitgehend die Abgrenzung wo Inventar mit der Immobilie verbunden ist und wo nicht. Es wird hier zwischen Zugehör und Zubehör unterschieden.

Eingebautes gehört zur Liegenschaft und somit dem Käufer

Eingebautes gilt als Zugehör. Das heisst, alles, was mit dem Haus fest verbunden bzw. fest eingebaut ist, gehört zum Haus – und damit dem neuen Eigentümer. Alles andere – also das nicht fest verbundene Zubehör – darf der Verkäufer mitnehmen.

Somit stellt sich die nicht immer klar zu beantwortende Frage, auf welche Art das betreffende Inventar mit der Immobilie verbunden ist. Ist es fest installiert oder freistehend? Der Unterschied wird klarer, wenn man als Beispiel eine Waschmaschine betrachtet: ist diese zum Beispiel auf einem eigens dafür installierten Sockel montiert, dann kann der Käufer davon ausgehen, dass sie fest installiert ist und beim Kauf in sein Eigentum übergeht. Steht dieselbe Maschine allerdings ohne Befestigung in einem Waschraum, dann ist sie kein «Zugehör» im Sinne des Gesetzesartikels und gehört weiterhin dem Verkäufer. Ein Grenzfall könnte ein «Waschturm», also eine übereinander gestapelte Kombination aus Waschmaschine und Tumbler sein.

Beispiele aus der Praxis

Das gehört dem Käufer: Ein in die Küchenkombination eingebauter Herd, Ofen oder Kühlschrank gelten als fester Bestandteil des Hauses und gehen in den Besitz des Käufers. Dasselbe gilt für Geräte in der Waschküche: Sind Waschmaschine und Tumbler eingebaut oder fest auf einem Sockel montiert, gehören sie im Normalfall ebenfalls dem Käufer.

Das gehört dem Verkäufer: Eine frei stehende Waschmaschine, ein nicht fest montierter Geschirrspüler oder ein frei stehender Kühlschrank in der Küche hingegen, welche ohne grösseren Aufwand entfernt werden können.

Vorteile für Parteien

Ob die oben genannten Objekte oder die Gartenbank, das Gewächshaus, das Schwimm-becken, der Entfeuchter etc. dazugehören ist nicht immer klar definierbar. Im Zweifelsfalle empfiehlt es sich aufgrund des Interpretationsspielraumes und der Vertragsfreiheit die Abmachungen zum Inventar im Kaufvertrag festhalten, z.B. was kostenlos überlassen wird und wofür bezahlt wird. Zusätzlich können auch Gartengeräte und anderes aufgeführt werden. Ein gemeinsamer Rundgang der Parteien, um diese Fragen zu bereinigen spart Überraschungen und Ärger. Eine Dokumentation zahlt sich nicht nur aus, um Klarheit zu schaffen bezüglich der Frage, wem das Inventar nun gehört. Im Hinblick auf die Grundstückgewinnsteuer, ist ein deklarierter Mitverkauf von Inventar aus Sicht des Verkäufers von Vorteil. Nehmen Sie sich also die Zeit das mitveräusserte Inventar zu dokumentieren und vertraglich zu regeln.

Autor: Patrizia Pellandini