Soll ich mieten oder kaufen?
Immer mehr Schweizer stellen sich diese Frage. Und immer mehr entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie. In der Zwischenzeit beträgt die Wohneigentumsquote in der Schweiz knapp 40%, nachdem sie 1990 noch bei ca. 31% lag.
Der wichtigste Aspekt sind sicherlich die Finanzen. Fast jeder würde gerne in den eigenen vier Wänden wohnen, viele können es sich allerdings nicht leisten. Der Vergleich ob Miete oder Kauf schlussendlich finanziell attraktiver ist, ist aber gar nicht so einfach. Folgendes gilt es dabei zu berücksichtigen:
Kosten bei der Miete
Bei den Mietkosten muss man die tatsächlichen monatlichen Kosten betrachten. Zusätzlich zur Miete kommen die effektiven Nebenkosten.
Kosten beim Kauf
Zum Kaufpreis kommen in Schaffhausen die mit dem Kauf zusammenhängenden Kosten wie die Handänderungsgebühren von ca. 0.35% des Kaufpreises sowie die Schreibgebühren von ca. CHF 300.-. Zusätzlich zu berücksichtigen sind auch allfällige Ausgaben für sofort anfallende Renovationen.
Nebenkosten und Unterhalt: Als Eigentümer muss man die Nebenkosten und den Unterhalt selbst tragen. Es sind nur die effektiven Ausgaben nach Steuern zu berücksichtigen. Kosten die steuerlich absetzbar also nicht.
Hypothekarzinsen: Statt Miete fallen nun monatliche Hypothekarzinsen an – ausser Sie können auf eine Hypothek verzichten, was aber für die wenigsten möglich ist. Hier empfiehlt es sich, nicht mit den aktuellen Hypothekarzinsen zu rechnen, sondern mit einem langfristigen durchschnittlichen Zinssatz. Ausgaben für die Amortisation oder Rückzahlung der Hypothek sollten bei diesem Vergleich nicht berücksichtigt werden
Eigenkapital: Dieser Punkt geht sehr gerne vergessen. Das Eigenkapital welches man in seine Immobilie investiert hat, wirft keinen Zins mehr ab – Ökonomen sprechen hier von Opportunitätskosten. Deswegen muss man diese Opportunitätskosten – den verlorenen Zins nach Steuern auf dem Eigenkapital – auch mit berücksichtigen. Im jetzigen Zinsumfeld - auf der Bank erhält man ja fast keinen Zins mehr - hat dieser Punkt natürlich weit weniger Einfluss als bei höheren Zinsen.
Steuern: Erwirbt man eine Immobilie, so muss man den Faktor Steuern ebenfalls berücksichtigen. Auf der einen Seite kann man die Schuldzinsen sowie die werterhaltenden Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Auf der anderen Seite muss man jedoch den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Betrag, welcher zusammen mit dem Steuerwert - dieser muss in der Steuererklärung beim Vermögen deklariert und kann mit den Schulden verrechnet werden - vom Amt für Grundstückschätzung festgesetzt wird. Der Eigenmietwert bildet den Wert ab, den die Liegenschaft abwerfen würde, wenn sie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wäre.
Abhängig davon, wie man die verschiedenen Faktoren gewichtet, können sich sehr unterschiedliche Zahlen ergeben. Im speziellen beim Hypothekarzinssatz und den Opportunitätskosten besteht ein grosser Spielraum, weswegen es sich lohnt verschiedene Szenarien durchzurechnen.
Grössere Flexibilität als Mieter
Als Mieter sind Sie auf jeden Fall viel flexibler. So können Sie innerhalb von wenigen Monaten und mit geringem Aufwand die Wohnung oder das Haus kündigen und umziehen. Umzugsgründe kann es viele geben: Neuer Arbeitsort, Familienzuwachs, Arbeitslosigkeit, Trennung, Nachbarschaftsstreit, Probleme mit der Verwaltung oder aber auch einfach der Wunsch, in eine andere Wohnung umzuziehen.
Mehr Wohnqualität als Käufer
In den eigenen vier Wänden ist die Wohnqualität um einiges höher. So können Sie den Ausbaustandard selbst festlegen und alles nach Ihren Bedürfnissen anpassen. Rückfragen beim Vermieter sind nicht mehr nötig. Zudem besitzen Sie etwas Eigenes, das sie täglich nutzen können.
Fazit
Insgesamt ist die Entscheidung, etwas zu mieten oder zu kaufen nicht nur finanzieller Natur. Nebst den finanziellen Folgen – die können Sie nur im Nachhinein exakt berechnen – sollten sie aber auch die die Aspekte Flexibilität und Wohnqualität mit in Ihre Entscheidung einfliessen lassen.
Autor: Jonas Schumacher