Risiken und Nebenwirkungen von langjährigen Festhypotheken

Bei den aktuellen Zinssätzen sind Festhypotheken mit (sehr) langen Laufzeiten von 7 - 10 Jahren äusserst gefragt. Die monatlichen Hypothekarzinsen sind tief und das Budget lässt sich über die gesamte Laufzeit genau planen. Eine vorzeitige Auflösung eines laufenden Hypothekarvertrages kann aber teuer zu stehen kommen. Wir sprechen aus Erfahrung, haben wir doch in den vergangenen Monaten immer wieder Verkäufer, die noch lange laufende Hypothekarverträge haben.

Die Risiken

• Anstieg der Hypothekarzinsen
  Das Zinsniveau kann während der langen Laufzeit der Festhypothek stark ansteigen. In einem solchen Fall muss die Hypothek beim Ablauf zu schlechteren Bedingungen erneuert werden. Das wiederum kann ein knappes Budget überdurchschnittlich belasten. Bei einer Hypothek von zum Beispiel CHF 750'000 und einem Ansteigen des Hypothekarzinses von zwei Prozent resultiert eine monatliche Mehrbelastung von CHF 1'250.-.

• Vorzeitige Kündigung
  Wissen Sie, wie Ihre persönlichen Verhältnisse in 10 Jahren sind? Arbeitslosigkeit, Stellewechsel, Scheidung, Invalidität oder der Tod des Partners können die finanzielle Situation stark beeinflussen und den Verkauf einer Liegenschaft unausweichlich machen. Bei einer damit verbundenen vorzeitigen Kündigung der Festhypothek verlangen die Finanzinstitute eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Nebenwirkungen

Die Höhe der Vorfälligkeitsprämie hängt im Wesentlichen von der zum Zeitpunkt des Ausstiegs aktuellen Zinssituation und der Kulanz des Finanzinstitutes ab. Es kann sein, dass die Bank oder Versicherung einen teilweisen Verzicht der Marge ins Auge fasst. Wer beim Verkauf seiner Liegenschaft eine Festhypothek vorzeitig kündigen muss, hat neben dem wie oben beschrieben oft teuren Ausstieg zwei Möglichkeiten:

• Weitergabe der Hypothek an den Käufer
  In der Realität leider eher schwierig. Die Käufer möchten oft ihre Hausbank berücksichtigen und selbst mit der Bank Verhandlungen führen. Zudem gilt es zu bedenken, dass die Käufer häufig andere Bedürfnisse (Laufzeit, Produkt, Volumen) haben oder gar die Bedingungen betreffend Kreditfähigkeit des Finanzinstituts nicht erfüllen.
• Übertragung auf eine andere Liegenschaft
  Falls Sie eine andere Immobilie kaufen möchten, ist eine Übertragung oft möglich und ein eleganter Weg die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

Sollten Sie bereits eine Festhypothek mit einer langen Laufzeit haben, empfehlen wir Ihnen unbedingt die Zinseinsparungen (Differen Ihrer aktuellen Zinsen zum kalkulatorischen Zins Ihrer Bank für die Hypothekarvergabe) nicht alle auf den Kopf zu hauen. Sparen Sie zumindest einen Teil an, um die Hypothek zu einem späteren Zeitpunkt amortisieren zu können.

Autor: Jonas Schumacher