Reservationsvereinbarung beim Immobilienerwerb

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung ab Plan sichern will, wird möglichst rasch und einfach eine verbindliche Reservierung anstreben. In der Regel erfolgt diese als privat-schriftlicher Vorvertrag zwischen den Verkaufs- und Erwerbsparteien.

Mit dieser Reservationsvereinbarung sichert der Verkäufer dem kaufwilligen Interessenten zu, das Objekt bis zum Abschluss des Kaufvertrages exklusiv für ihn zu reservieren. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer dieses zum vereinbarten Preis zu erwerben. Der Abschluss dieser Vereinbarung wird in der Regel mit einer Anzahlung / Reservationsgebühr verbunden, die ganz oder teilweise beim Verkäufer als sogenanntes Reuegeld verbleibt, falls der Käufer vom Vertrag zurücktritt.

Bindung der Parteien

Rechtlich stellt dieser Vorvertrag eine Willenskundgabe der Parteien dar, dessen moralischer Charakter ausser Frage steht. Die Rechtsgültigkeit entsteht jedoch erst, wenn eine öffentliche / notarielle Beurkundung mit dem Kaufvertrag inklusive den wesentlichen Eckdaten und Bedingungen (wie zB. Stockwerkeigentümer-Reglement, Wertquoten, Begründungsakt, etc.) als nächste Stufe vor der Eigentumsübertragung stattgefunden hat. Die Möglichkeit, einen Vorvertrag notariell zu beurkunden besteht, wird in der Praxis jedoch selten beansprucht.

Möglichkeit Rücktritt bei fehlender Beurkundung

Unvorhergesehenes kann passieren. Kann der geplante Kauf nicht stattfinden, so hat der Käufer Anrecht auf Rückerstattung seiner bereits geleisteten Anzahlung. Für Kosten, welche durch seinen Rücktritt der Verkaufspartei durch zusätzliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Kaufabsichtserklärung entstanden sind, ist er jedoch schadenersatzpflichtig (zB Änderung von Bauplänen, zusätzliche Abklärungen aber auch erneute Insertionskosten).

Es kann auch vorkommen, dass der Verkäufer zurücktritt, wenn er zB das Objekt nicht wohnungsweise sondern neu en bloc verkaufen möchte, einen mehr bietenden Käufer findet oder den Termin nicht einhalten kann. Besteht dieses Risiko, sollte der Vertrag ein Reuegeld enthalten (gemäss OR zwingend gegenseitig), um den Käufer für diesen Fall abzusichern.

Infos einholen, um Ärger zu vermeiden

Interessierte Käufer sind gut beraten, wenn sie nicht nur Reservationsvertrag und Objekt sondern auch den Makler/Vertreter der Verkaufspartei und die Baugesellschaft vor dem Unterschreiben anschauen. Es zahlt sich für alle Parteien aus, nicht nur die Elemente des Kaufvertrages sondern auch die gegenseitige Parteiwürdigkeit und Bonität zu prüfen, insbesondere

- besteht eine Bankgarantie zum Projekt?

- wo befindet sich der Wohn- bzw. Firmensitz?

- gehören die Anbieter einem anerkannten Berufsverband an?

- wem gehört das Grundstück?

- Referenzen einholen

Fazit

Insbesondere im Rahmen eines Projektes Stockwerkeigentum, welches noch nicht begründet ist, haben sowohl Projektentwickler wie auch Interessenten das Bedürfnis, verbindliche Regelungen zu treffen, ohne zwingend einen Notar in Anspruch nehmen zu müssen. Reservationsvereinbarungen und Anzahlungen sind üblich. Sie können jedoch problematisch sein, wenn es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt. Hinschauen bei der Wahl der Vertragspartner und sorgfältig redigierte Vereinbarungen, welche die beidseitigen berechtigten Interessen berücksichtigen, lohnen sich.

Autor: Patrizia Pellandini