Nebenkostenabrechnung – im Griff oder Ärgernis?

Gehören Sie ebenfalls zur Kategorie jener Mieter, welche sich jedes Jahr aufs Neue über Nachforderungen bei den Nebenkosten enerviert? Falls ja: sind Sie sich auch sicher, dass Sie nur für jene Kosten bezahlen, für welche Sie vertraglich verpflichtet sind?

Wir zeigen Ihnen, welche Kosten als sogenannte Nebenkosten zulässig sind und auf was Sie beim Erhalt der Nebenkostenabrechnung achten sollten.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind gesetzlich geregelt und können somit nicht willkürlich von Seite des Vermieters festgelegt werden.

Gemäss Artikel 257a des Schweizerischen Obligationenrechts sind Nebenkosten «das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.»

Es handelt sich demzufolge um sogenannte Betriebskosten und öffentliche Gebühren, welche in direktem Zusammenhang mit dem Gebrauch der Wohnung stehen. Dazu zählen beispielsweise:

• Heizungs- und Warmwasserkosten
• Hauswartungskosten
• Liftkosten
• Kosten der Gartenpflege
• Abwassergebühren
• Kosten für den Kaltwasserbezug
• Allgemeinstrom
• Kabel-TV-Gebühren
• Schneeräumungskosten

Kosten für Liegenschaftssteuern und Gebäudeversicherung sind in der Nebenkostenabrechnung nicht zulässig, da diese auch ohne den Gebrauch einer einzelnen Wohnpartei anfallen würden und der Mieter somit keinen direkten Einfluss auf deren Höhe hat. Auch Reparaturen sowie die Anschaffung von Ersatzgeräten zählen nicht zu den Nebenkosten und müssen vom Vermieter berappt werden.

Wann muss ein Mieter bezahlen?

Es gilt zu beachten, dass der Mieter Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Sind keine Nebenkosten aufgeführt oder wurden einzelne Posten vergessen, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind. Die Nebenkosten müssen vom Vermieter nach einem nachvollziehbaren Verteilschlüssel auf die einzelnen Wohnparteien verteilt werden. Enthält Ihre Nebenkosten-abrechnung lediglich eine blosse Auflistung von Zahlen ohne detaillierte Angaben, verlangen Sie eine ausführliche Abrechnung und fordern Sie eine Einsicht in die Belege der einzelnen Kosten.

Akonto oder pauschale Nebenkosten?

Im Mietvertrag ist geregelt, welche Nebenkosten pauschal bzw. akonto abgerechnet werden.

Akonto: Bei der Akontozahlung bezahlt der Mieter jeden Monat einen bei Vertragsabschluss festgelegten Betrag im Voraus, welcher die voraussichtlichen Nebenkosten abdecken soll. Per Stichtag erstellt der Vermieter jährlich eine detaillierte Abrechnung mit den tatsächlich angefallenen Kosten. Fallen diese höher aus als die veranschlagten Akontozahlungen, muss der Mieter die Differenz nachbezahlen. Im umgekehrten Fall wird das Guthaben auf das Folgejahr übertragen oder dem Mieter zurückerstattet.

Generell empfiehlt es sich, bereits beim Abschluss des Mietvertrages eine genügend hohe Akontozahlung zu vereinbaren. Massive Nachzahlungen für die aufgelaufenen Heiz- und Nebenkosten lassen sich so in der Regel vermeiden. Auch bei einem laufenden Mietverhältnis kann der Mieter vom Vermieter eine Anpassung der Akontozahlungen für die Nebenkosten verlangen – denn damit ist schlussendlich beiden Seiten gedient.

Pauschal: Alternativ zur Akontozahlung kann ein pauschaler Betrag für Nebenkosten vereinbart werden. Dieser basiert auf dem Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten der letzten drei Jahre und ist geschuldet, egal ob die Nebenkosten höher oder tiefer ausfallen. Im Gegensatz zur Akontozahlung muss der Vermieter keine Abrechnung ausweisen. Der Mieter hat aber dennoch das Recht auf Einsicht in die Originalrechnungen.

Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter nur dazu berechtigt Nebenkosten einzufordern, welche im Mietvertrag festgelegt wurden. Wollen Sie sich also vergewissern sicher sein, dass Sie nicht zu viel bezahlt haben, vergleichen Sie stets die aktuelle Abrechnung mit dem Mietvertrag und jener aus dem Vorjahr. Beachten Sie, dass neu verrechnete Nebenkosten ohne Mietvertragsänderung ungültig sind und nicht bezahlt werden müssen.

Autor: Manuel Liniger