Mietvertrag kündigen – darauf müssen Sie achten Teil 3

In den ersten beiden Teilen unserer Serie zum Thema «Mietvertrag kündigen» haben wir aufgezeigt, worauf Mieter bei einer ordentlichen Kündigung achten sollten und in welchen Fällen auch eine ausserordentliche Kündigung möglich ist.

Im dritten und letzten Teil steht nun der Vermieter im Mittelpunkt. Möchte er seinem Mieter kündigen, müssen ebenfalls verschiedene formelle Vorgaben eingehalten werden.

Kantonal genehmigtes Kündigungsformular:

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Kündigung zu begründen, ausser dies wird vom Mieter ausdrücklich verlangt. Damit eine Kündigung von Seiten des Vermieters aber rechtswirksam ist, genügt es nicht, lediglich einen eingeschriebenen Brief zu versenden. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter zwingend ein kantonal genehmigtes Formular verwenden. Darauf ist unter anderem auch vermerkt, welche Rechtsmittel dem Mieter zur Verfügung stehen, um sich gegen die Kündigung zu wehren. Erfolgt die Kündigung ohne dieses amtliche Formular, ist die Kündigung nichtig.

Das offizielle Formular muss jedem Mieter, welcher den Mietvertrag unterzeichnet hat, separat zugestellt werden. Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften gilt dies auch dann, wenn nur einer der Partner den Mietvertrag unterschrieben hat.

Kündigungstermine und -Fristen:

Wie der Mieter, muss auch der Vermieter bei einer Kündigung bestimmte vertraglich vereinbarte Termine und Fristen einhalten. Ist im Mietvertrag nichts Besonderes vermerkt, gelten auch hier die kantonalen Kündigungstermine. Zudem muss das Kündigungsschreiben spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen.

Kündigung bei Pflichtverletzung:

Unter bestimmten Umständen hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden – mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende. Dies ist beispielsweise möglich, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät und seine Schuld trotz Fristsetzung nicht begleicht. Weiter kommt eine verkürzte Frist zum Zug, wenn der Mieter seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzt und trotz schriftlicher Mahnung keine Besserung eintritt. Verstösst der Mieter beispielsweise wiederholt und entgegen erfolgter Abmahnung massiv gegen die Ruhezeiten ist er so dem Vermieter und insbesondere den anderen Hausbewohnern nicht länger zumutbar.

Das Obligationenrecht sieht zudem die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung vor – allerdings nur für den Fall, dass der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt.

Anfechtung der Kündigung:

Nach Erhalt der Kündigung hat der Mieter 30 Tage Zeit, diese bei der örtlichen Schlichtungsstelle anzufechten. Das Gesetz schreibt vor, dass eine Kündigung dann aufgehoben werden muss, wenn sie unverhältnismässig ist oder lediglich zur Schikane ausgesprochen wird, beispielsweise wenn der Mieter eine ihm zustehende Reparatur verlangt, der Vermieter auf einen Wohnungskauf durch den Mieter drängen will, oder wenn sich die Familienverhältnisse des Mieters ändern.

Erstreckung des Mietverhältnisses:

Neben der generellen Anfechtung der Kündigung hat der Mieter auch die Möglichkeit, vor einer Schlichtungsstelle eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Das kommt immer dann in Frage, wenn die Kündigung zwar grundsätzlich rechtens ist, aus bestimmten Gründen wie z.B. Schulwechsel der Kinder, Krankheit, anstehender Abschluss einer Ausbildung oder fortgeschrittenes Alter des Mieters, ein Umzug für den Mieter aber nicht möglich ist.

Entscheidet die Schlichtungsstelle zugunsten des Mieters für eine Erstreckung des Mietverhältnisses, kann dieses um höchstens vier Jahre verlängert werden.

Sowohl die Anfechtung der Kündigung als auch die Erstreckung des Mietverhältnisses muss der Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsstelle einreichen. Hierzu genügt ein formloses Schreiben. Verpasst der Mieter diesen Termin, ist die Kündigung wirksam.

Beratung empfehlenswert:

Sollte der Mieter gegen die ausgesprochene Kündigung vorgehen, kann dies das Verhältnis zwischen den Parteien erheblich belasten. Eine Rechtsberatung durch eine Fachperson ist in diesem Fall für den Vermieter sowie den Mieter definitiv empfehlenswert.

Autor: Manuel Liniger