Mietvertrag kündigen – darauf müssen Sie achten Teil 2

Im ersten Teil unserer dreiteiligen Blog-Serie zum Thema «Mietvertrag kündigen» haben wir aufgezeigt, worauf Mieter bei einer ordentlichen Kündigung achten sollten und welche Stolpersteine es möglichst zu umgehen gilt.

In unserem zweiten Teil möchten wir Ihnen, liebe Leserinnen und Leser unseres Graf & Partner Blogs, aufzeigen, in welchen Fällen auch eine ausserterminliche Kündigung möglich ist und welche Voraussetzungen dabei erfüllt sein müssen.

Ausserterminliche Kündigung - In welchen Fällen ist das möglich?

Grundsätzlich ist ein Mieter aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet, sich an Kündigungstermine und Fristen zu halten. Unterschiedlichste Umstände, wie beispielsweise der Wechsel des Arbeitsortes oder Veränderungen der privaten Situation, führen aber immer häufiger dazu, dass Mieter eine ausserterminliche Kündigung des Mietverhältnisses wünschen und ihre Wohnung so «vorzeitig» zurückgeben möchten. Dies ist unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer und den üblichen Kündigungsterminen möglich, sofern gewisse Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der ausziehende Mieter erbringt den schriftlichen Nachweis, dass er mindestens einen Nachmieter gefunden hat, der zahlungsfähig ist.

Doch was heisst «zahlungsfähig»? Eine Faustregel besagt, dass die Miete nicht mehr als etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen sollte. Zur Sicherheit holt sich der Vermieter die nötigen Referenzauskünfte beim Arbeitgeber und dem aktuellen Vermieter des potentiellen neuen Mieters ein. Ausserdem verlangt er Einsicht in den Betreibungsauszug. Auch dieser spiegelt die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungsmoral des Interessenten wider.

2. Der Nachmieter muss zumutbar sein.

Ob ein Nachmieter zumutbar oder eben unzumutbar ist, lässt sich nicht so einfach nachweisen, wie die Zahlungsfähigkeit. Idealerweise sind die Nachmieter aber ähnlich aufgestellt wie die aktuellen Mieter. In einem Haus mit vorwiegend Senioren, welchen möglicherweise sogar vertraglich Ruhe zugesichert wurde, macht es beispielsweise wenig Sinn, die Wohnung mit einer Familie mit drei Kleinkindern oder einer Wohngemeinschaft mit vier partyhungrigen 22-Jährigen zu besetzen. Da tun sich wohl beide Parteien keinen Gefallen. Dennoch muss die Ablehnung eines an sich solventen Nachmieters objektiv, nachvollziehbar und schriftlich begründet sein. Alter, Geschlecht, Religion und die Nationalität sind grundsätzlich keine berechtigten Ablehnungsgründe.

3. Der Nachmieter muss sich bereit erklären, die Wohnung zu den gleichen Vertragskonditionen zu übernehmen.

Der Vermieter bekommt in der Regel zwei bis drei Wochen Zeit, um die Interessenten zu prüfen. Sind die Bedingungen 1 und 2 erfüllt und ist der Nachmieter bereit, die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen, muss die Verwaltung den aktuellen Mieter aus allen mietvertraglichen Verpflichtungen entlassen. Dies ist auch der Fall, wenn der Vermieter den Mieterwechsel als Anlass nehmen möchte, um die Miete zu erhöhen. Sollte der Nachmieter aus diesem Grund doch nicht unterschreiben, ist das nicht mehr das Problem des aktuellen Mieters und das Mietverhältnis endet ab dem Zeitpunkt, ab welchem die Wohnung hätte weitervermietet werden können.

Fazit:

Damit einer ausserordentlichen Kündigung nichts im Weg steht, ist es ratsam, mit der nötigen Sorgfalt an die Sache heranzugehen.
Der Mieter sollte seinem Vermieter schriftlich (am besten per Einschreiben) mitteilen, dass er ausserterminlich kündigen möchte und hierfür einen Ersatzmieter sucht. Laut Gesetz genügt ein Nachmieter, der die erwähnten Voraussetzungen erfüllt. Um sicherzugehen, ist es aber empfehlenswert, gleich mehrere Interessenten zu melden und Kopien aller Dokumente wie Betreibungsregisterauszüge, Anmeldeformular etc. aufzubewahren.
Zu guter Letzt sollte der Mieter von der Verwaltung respektive vom Vermieter eine schriftliche Bestätigung verlangen, dass er zum besprochenen Termin aus dem Mietvertrag entlassen wird.

Autor: Manuel Liniger