Immobilien-Bewertung

Es gibt viele Gründe für eine professionelle Immobilien-Bewertung:

- Planen Sie Ihre Liegenschaft zu VERKAUFEN?

- Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden und stehen kurz vor dem ERWERB?

- Stehen in Kürze grössere Renovationen an, die eine ERHÖHUNG DER HYPOTHEK erfordern?

- Müssen Sie sich mit einem ERBFALL oder eine SCHEIDUNG befassen?

Die beiden häufigsten Methoden den Marktwert einer Liegenschaft zu bewerten sind die hedonische Schätzmethode sowie die Ertragswertmethode.

Hedonische Schätzmethode

Die Eigenschaften und die Lage des Wohnobjektes werden mit einer grossen Anzahl anderer Objekte mittels einer Software verglichen. Auf der Basis von tatsächlich bezahlten Preisen wird der Verkehrswert ermittelt.

Diese Methode ist relativ günstig und mit geringem Aufwand verbunden. Der Nachteil: Spezielle Liegenschaften (Liebhaberobjekte, spezieller Ausbau, ungewöhnliche Grösse oder Häuser mit grossem Landanteil) sind schwierig zu bewerten, da diese Faktoren nur schwer berücksichtig werden können.

Die hedonische Schätzmethode wird von Banken und Versicherungen im Zusammenhang mit der Hypothekarvergabe sehr häufig genutzt.

Die Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode wird der Liegenschaftswert auf Basis von möglichen oder erzielten Mieterträgen berechnet. Es werden die Einnahmen, die durch eine Vermietung im Laufe eines Jahres erzielt werden, hochgerechnet und kapitalisiert.

Ein Nachteil dieser Methode ist, dass nicht immer Mieteinnahmen bekannt oder vorhanden sind. Zudem ist die Genauigkeit des Verfahrens ein Nachteil, denn eine Differenz von nur 0.5% auf dem Diskontsatz führt zu grossen Abweichungen bei der Bewertung. Diese Methode ist einiges umfangreicher und setzt gute Marktkentnisse des Schätzers voraus.

Die Realwertmethode

Die Realwertmethode war früher wegen ihrer guten Verständlichkeit in der Praxis weit verbreitet. Sie ist jedoch eine kostenorientierte Bewertungsmethode mit fehlendem Bezug zur individuellen Wertbildung und entspricht nicht mehr dem neusten Wissensstand im modernen Schätzungswesen. Der grösste Nachteil dieser Methode ist, dass sie die aktuelle Nachfrage nach dem spezifischen Objekt nicht genügend berücksichtigt. Der Wert, den ein Schätzer ermittelt, kann deshalb um einiges vom effektiven Marktwert abweichen.

Welches ist die richtige Methode für mich?

Zuerst müssen Sie sich im Klaren sein wofür Sie die Wertermittlung benötigen bzw. in welcher Qualität Sie diese brauchen. Muss die Bewertung quasi gerichtsverwertbar sein weil eine Scheidung oder eine Erbteilung ansteht? Dann ist sicher eine Expertenschätzung mittels der Ertragswertmethode von Vorteil.

Wenn es aber lediglich darum geht einen Anhaltspunkt zum eruieren eines möglichen Verkaufspreises zu ermitteln, dann kann durchaus auch auf eine günstige und schnelle hedonische Bewertung gesetzt werden.

Was bietet Graf & Partner an?

Wir von der Firma Graf & Partner Immobilen AG bieten sowohl die hedonische Bewertungsmethode als auch die detaillierte Ertragswertmethode an. Für eine ausfühliche Expertenschätzung mittels der Ertragswertmethode eines Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung muss mit Kosten ab CHF 850.- gerechnet werden.

Für eine hedonisch Bewertung nehmen wir uns gerne telefonisch und unentgeltlich für Sie Zeit. Alles weitere dazu finden Sie auf unserer Homepage.

Ganz neu bieten wir in Zusammenarbeit mit dem Clientis Beratungszentrum Klettgau auch Schätzungsnachmittage an. In einem etwa hablstündigen persönlichen Gespräch eruieren wir zusammen mit Ihnen den Wert Ihrer Immobilie mittels der hedonischen Methode. Und das Ganze kostenlos. Für weitere Infomationen oder eine Anmeldung melden Sie sich bitte bei uns oder bei Tina Wert vom Clientis Beratungszentrum Klettgau unter 052 687 60 70.

Autor: Jonas Schumacher