Handwechsel einer Immobilie mit Kaufrecht

In der Praxis kann bei Neubauprojekten, aktuell fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten, ungewissem Bedarf oder anderen Umständen ein Abschluss eines Grundstückkaufvertrages verhindert oder verzögert werden. Hier können je nach Situation spezielle Verträge für das Realisieren eines Verkaufs sinnvoll sein.

Ein Kaufrecht kommt meist zur Sprache, wenn Planungssicherheit seitens des Käufers einer Liegenschaft benötigt wird. Mit dem in der Regel öffentlich beurkundeten Vertrag für ein Kaufrecht räumt ein Grundeigentümer dem Berechtigten das Recht ein, durch einseitige Erklärung die Immobilie zu kaufen. Es kann hierfür ein Zeitpunkt oder ein Zeitfenster festgelegt werden.

Dem Kaufrecht wir mit Vormerkung im Grundbuch eine realobligatorische Wirkung verliehen und für maximal 10 Jahre ab Kaufrechtsvertrag begründet. Das bedeutet, es muss innerhalb dieser Frist ausgeübt werden. In der Urkunde werden dann einerseits die Bedingungen, die Dauer und die Ausübungsmodalitäten des Kaufrechts festgehalten sowie im zugehörigen Kaufvertrag das Objekt, der Kaufpreis und die Bedingungen. Für die Einräumung eines Kaufrechts wird in der Regel eine Entschädigung bezahlt.

Da Risiken und Chancen in einem Kaufrechtsvertrag ungleich verteilt sind, sollte die Kaufrechtsdauer jedoch nicht allzu lange angesetzt werden: Von Wertsteigerungen während der Vertragsdauer profitiert einseitig der Berechtigte. Sollte die Liegenschaft an Wert verlieren, bleibt der Verkäufer unter Umständen darauf sitzen, da er während der Kaufrechtsdauer die Liegenschaft nicht anderweitig verkaufen kann. Es kann auch vorkommen, dass der Verkäufer die Mittel aus dem Verkauf früher braucht als angenommen.

Risiken und Überraschungen können auch im Zusammenhang mit der Übertragbarkeit des Kaufrechtes, mit Spekulation oder unerwünschten Steuerfolgen nicht ausgeschlossen werden. Bei Spezialverträgen im Liegenschaftsbereich empfehlen wir das Beiziehen von Fachleuten.

Autor: Patrizia Pellandini