Gebäudesanierungen

Rund 2,2 Mrd. Franken sollen insgesamt in Investitionen gemäss offiziellen Erhebungen in der Schweiz in Umbauarbeiten und Renovationen von Liegenschaften derzeit fliessen. Darunter fallen allgemeine Modernisierungen sowie immer mehr energetische Sanierungen aufgrund neuer Bau- und Energie-Vorschriften. Vor allem im Rahmen von grosszyklischen Sanierungen und beim Handwechsel einer Liegenschaft wird in Instandsetzungen und Modernisierungen investiert.

Einschränkungen für Mieter

Die Aufwertung der Liegenschaft ist für die Bewohner während der Bauzeit in den seltensten Fälle angenehm und mit Einschränkungen der Wohnqualität verbunden. Während einer Umbauphase ist mit Lärm und Schmutz zu rechnen, können Wasser und Strom unterbrochen werden, der Lift nicht nutzbar sein, usw.

Vorausgesetzt der Umbau ist zumutbar und das Mietverhältnis ungekündigt, darf der Vermieter umbauen. Er ist verpflichtet, die Mieter vor Beginn der Bauarbeiten über Umfang und Zeitplan zu informieren, damit die nötigen Vorkehrungen getroffen werden können. Auch wenn hier das Gesetz dies nicht regelt, gilt in der Praxis eine Frist von mindestens drei Monaten Vorlaufzeit. Vor und während dem Umbau sind von Vermieterseite die Unannehmlichkeiten für die Mieterinnen und Mieter so gering wie möglich zu halten. Umgekehrt sind diese zur Mitwirkung verpflichtet, wenn der Zugang zur Wohnung erforderlich ist.

Mietzinsreduktion für die Dauer des Umbaus

Für die Beeinträchtigungen während der Bauzeit steht den Mieterinnen und Mietern eine angemessene Reduktion des Mietzinses zu, welche vom Umfang des Umbaus abhängt. Auch ist es möglich, dass wegen Bauarbeiten Schäden an persönlichen Einrichtungen entstehen. Wichtig ist, dass Ansprüche und Vereinbarungen schriftlich abgehalten werden. Forderungen mieterseits sollten eingeschrieben während der Bauzeit gestellt werden. Auf keinen Fall darf die Mietzinszahlung jedoch ungeregelt reduziert oder eingestellt werden. Aus unserem Kundenkreis stellen wir fest, dass die meisten Vermieter und Mieter sich einvernehmlich einigen. Einige unklare Fälle gehen auch über die Schlichtungsstelle.

Mietzinserhöhungen meist marginal

Werden im Rahmen der grosszyklischen Renovationen Küchen, Bäder erneuert, fallen diese unter werterhaltende Investitionen. Das gleiche gilt für neue Fenster und Dämmungen. Anders verhält es sich mit z.B. einem neu eingebauten Lift, neuen Balkonen, welche in der Regel unter wertvermehrenden Investitionen fallen. In der definitiven Bauabrechnung ist der Anteil an wertvermehrenden Investitionen ersichtlich. Nur für diesen Teil darf der Vermieter eine Mietzinserhöhung geltend machen. Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist allerdings nicht immer eindeutig und wirft manchmal Fragen auf.

Aufwertung Lebensqualität, Senkung der Nebenkosten

Abgesehen von den Unannehmlichkeiten während der Bauzeit, sollten sich die Mieter in der Regel freuen können. Energetische Sanierungen senken die Nebenkosten und tragen als werterhaltende Massnahmen nicht zur Erhöhung des Mietzinses bei. Nach definitiver Bauabrechnung kann der Eigentümer den Mietzins auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin erhöhen, wobei einzig die wertvermehrenden Investitionen anteilsmässig übergewälzt werden können. Gemäss Hauseigentümer¬verband wurden viele der Aufwendungen in den vergangenen Jahren mit Zinssenkungen verrechnet und so ohne grosse Mietzinserhöhungen ausgeführt. Nicht zuletzt gewinnt auch eine Ortschaft, wenn Liegenschaften passend saniert und belebt werden.

Autor: Patrizia Pellandini