Erschliessung von Bauland

Wer am Rand von gewachsenen Quartieren Bauland, bzw. ein Grundstück an peripherer Lage erwirbt, wird sich frühzeitig mit dem Thema Erschliessung auseinandersetzen.

Definition / Begriff

Das Raumplanungsgesetz definiert die Voraussetzung für das Erteilen einer Baubewilligung und für das anschliessende Ausführen von Bauarbeiten damit, dass ein Grundstück baureif, d.h. erschlossen und in eine entsprechende Bauzone eingezont ist. Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.

Man unterscheidet einerseits zwischen der inneren und der äusseren Erschliessung. Bei einer inneren Erschließung befinden sich alle oben genannten Einrichtungen innerhalb der Parzelle (Gebäude- oder Feinerschliessung) bei einer äusseren ausserhalb des Grundstückes oder Baugebietes. Während die innere Erschliessung sich nach dem Bauprojekt richtet, ist die äussere Erschließung Sache der Gemeinde, welche sich hierzu nach der Zonenplanung richtet.

In der Praxis wird von einer rechtlichen und einer tatsächlichen Erschliessung gesprochen. Die rechtliche Erschliessung eines Grundstücks im Hinblick auf eine Baubewilligung bedeutet, dass der Zugang sowie die Versorgung eines Grundstücks mit den für einen Bau erforderlichen Strassen und Leitungen rechtlich gesichert sind. Ein Grundstück ist dann tatsächlich erschlossen, wenn die nötigen Leitungen effektiv gebaut und an das entsprechende Netz auch angeschlossen sind. Die tatsächliche Erschliessung kann auch nach Erteilen der Baubewilligung erfolgen.

Tatsächliche Erschliessung bedeutet Wertzuwachs

Grundeigentümer, deren Grundstücke durch Neubau, Ausbau oder Korrektion von Strassen, Wegen, Plätzen und Trottoirs sowie durch die Anlage von Kanalisationen und Wasserleitungen eine Wert­vermehrung erfahren, sind zur Leistung von Beiträgen an die der Gemeinde dadurch erwachsenden Kosten verpflichtet.

Beitragsforderungen der Gemeinde

Der Mehrwertbeitrag wird in der Regel von den Gemeinden als fester Beitrag pro Quadratmeter anrechenbare Grund­stücksfläche (Perimeterfläche) erhoben. Anrechenbar ist jene Fläche von anstossenden und dahinterliegenden Grundstücken, die durch das Erschliessungswerk neu oder besser erschlossen wird.

Da diese Mehrwertbeiträge auch gestundet werden können, wenn die bauliche Nutzung des Grundstücks noch nicht erfolgt ist, lohnt sich beim Erwerb eines Grundstücks ein Blick ins Grundbuch bzw. eine Anfrage an die Gemeinde: Für die Beitragsforderungen hat die Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht. Die Forderung wird nach Ablauf der Zahlungsfrist im Grundbuch eingetragen. Schuldner ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt der Fällligkeit. Bei Handänderungen wird der neue Eigentümer als Rechtsnachfolger solidarisch haftbar.

Informieren Sie sich bei der Gemeinde über den Stand der Erschließung und über allfällige künftige Erschliessungskosten.

Autor: Patrizia Pellandini