Erneuerungsfonds - der "Sparstrumpf" der Stockwerkeigentümer

Seit unserer Pfadizeit wissen wir's: Bekanntlich nagt der Zahn der Zeit an allen Wohnhäusern - nicht nur bei Rocky Docky. Eine gut organisierte Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft sieht deshalb Rückstellungen vor, welche in einem Erneuerungsfonds geäufnet werden. Damit können alle für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft notwendigen Unterhalts-, Wiederherstellungs- oder Erneuerungsarbeiten vorgenommen werden. Sanierungsarbeiten an der Gesamtliegenschaft, wie zum Beispiel Erneuerungen von Dach, Heizung, Gebäudehülle werden daraus finanziert.

Obwohl das Gesetz das Anlegen eines Erneuerungsfonds nicht vorschreibt, hat sich diese Praxis dank klarer Vorteile etabliert. Mit überschaubaren Einzahlungen der einzelnen Miteigentümer über die Jahre, werden die nötigen Reserven gebildet, um eine plötzliche grössere finanzielle Belastung durch anfallende Instandsetzungen abzufedern.

Eine STWE-Gemeinschaft regelt die Höhe der Beiträge nach ihrem Ermessen in ihrem Reglement. Als Faustregel wird sie vom Versicherungswert der Liegenschaft und von der geschätzten Lebensdauer der relevanten Gebäudeteile (durchschnittlich 25 Jahre) ausgehen: Sie bzw. die Verwaltung wird dafür sorgen, dass der Erneuerungsfonds zum voraus­sichtlichen Zeitpunkt für die zu tätigenden Investitionen genügend hoch ist. Sonst müssten Stockwerkeigentümer nachzahlen. Ist zu diesem Zeitpunkt ein Miteigentümer nicht liquid, kann das zu Verzögerungen, Verteuerungen durch Pflästerlipolitik oder weiteren - manchmal sogar rechtlichen Umtrieben führen.

Der jährliche Beitrag der einzelnen Stockwerkeinheiten

Er wird anhand der Wertquote der einzelnen Miteigentümern festgelegt. Eine grössere Wohnung hat zum Beispiel einen höheren Anteil zu entrichten als eine Kleine. Man beginnt mit dem Erneuerungsfonds in der Regel zirka 3 Jahre nach Erstellung des Bauwerks. Die Vorstellungen zur jährlichen Gesamteinlage gehen auseinander (Verwaltungen und Verbände bewegen sich in einer Bandbreite von 0,2 - 0,5‰ des Assekuranzwertes), welcher unter die STWE-Einheiten aufgeteilt wird.

Es macht auch Sinn, einen Plafond für die Gesamthöhe der Reserven zu definieren: Mit rund 5% des Versicherungswertes ist ein Erneuerungsfonds in den meisten Fällen für notwendige Sanierungen angemessen ausgerüstet.

Handwechsel einer Bestandeswohnung

Für den Käufer von Stockwerkeigentum sind somit einige Aspekte um den Erneuerungsfonds relevant: Was ist im Reglement vorgesehen? Wie viel Geld ist im Erneuerungsfonds vorhanden und welcher Unterhaltsbedarf liegt an? Was ist der jährliche Anteil den er mit seiner Wertquote zu leisten hat? Sind Zahlungen seitens Verkäufer noch offen, welche mit dem Kaufpreis gegenzurechnen sind? Sind alle Miteigentümer ihren Verpflichtungen nachgekommen, gibt es Verzüge oder Betreibungen?

Eine Rückerstattung der geleisteten Beiträge steht dem Verkäufer übrigens nicht zu. Diese bleiben im Erneuerungsfonds als Gemeinschaftsvermögen. Der Verkäufer kann seine Einlage jedoch allenfalls über den Kaufpreis abgelten lassen - das kann Bestandteil der Verhandlungen sein.

Autor: Patrizia Pellandini