Eine Eigenkapitalrendite von 15% und mehr ist auch für Kleinanleger kein Ding der Unmöglichkeit.

Aber wie soll das gehen? Wir klären auf.

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Mehrfamilienhaus geerbt. Freude herrscht, zumal diese sogar unbelehnt, also ganz ohne Fremdkapital belastet ist. Wir nehmen an, dass diese Liegenschaft einen Wert von 1 Mio. hat und somit zu 100% eigenfinanziert ist. Diese erwirtschaftet mit der Vermietung, nach Abzug aller Kosten einen jährlichen Ertragsüberschuss (Reingewinn) von CHF 50'000. Die Eigenkapitalrendite kann nun einfach berechnet werden, indem der Reingewinn von CHF 50'000 durch den Wert 1 Mio. (= 100% Eigenkapital) geteilt wird. Die Eigenkapitalrendite ergibt folglich sehr anständige 5%! Damit darf man im heutigen Tiefzinsumfeld sehr zufrieden sein, bedenkt man, dass Sie auf dem Sparkonto heute bestenfalls (teuerungsbereinigt) eine Nullverzinsung haben.

Ein Immobilienspezialist von Graf & Partner Immobilien AG verrät Ihnen aber, dass die Eigenkapitalrendite durchaus noch optimiert werden kann. Der Immobilienspezialist erklärt Ihnen, dass Sie mit Aufnahme von Fremdkapital, bspw. mit einer Hypothek, Ihre Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen können. Das geht, wenn man die Kausalität des sog. Leverage-Effekts versteht. Der Leverage-Effekt beschreibt eine Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität. Wenn Sie nun Ihre unbelastete Liegenschaft mit einem Anteil an Fremdkapital finanzieren, erhöhen Sie dadurch Ihre Eigenkapitalrendite. Die Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Zinssatz für das Fremdkapital tiefer ist, als die Rendite auf dem Gesamtkapital.

Ein vereinfachtes Zahlenbeispiel:

Gehen wir davon aus, dass Sie nun Ihre Liegenschaft mit 80% Fremdkapital finanzieren. Somit verbleiben noch 20% Eigenkapital im Haus. Für das Fremdkapital in der Höhe von CHF 800'000.- (80%) belastet Ihnen die Bank einen Zinssatz von 2%. Die jährlichen Zinskosten belaufen sich somit auf CHF 16'000.-. Zieht man diese nun vom Ertragsüberschuss von 50'000.- ab (siehe oben), beträgt der Reingewinn nach Zinsen noch CHF 34'000.-. Das heisst nun, aus einem Eigenkapitalanteil von CHF 200'000.- und einem Reingewinn von CHF 34'000.- resultiert eine Eigenkapitalrendite von 17%!

Zugegeben, das ist eine sehr banale Zahlenspielerei und nimmt auf einige Aspekte, wie z.B. Steuereffekte keinerlei Rücksicht. Sie zeigt aber deutlich das Potenzial dieser Hebelwirkung auf. Aber Achtung: Wie fast überall kann das Pendel auch in die andere Richtung schwingen. D.h. der Leverage kann sich auch negativ auswirken. Würde in diesem Beispiel der Hypothekarzinssatz über die Gesamtkapitalrendite von 5% steigen, z.B. auf 7%, sind Ihre Gewinne dahin und Sie schreiben Verluste. In diesem Beispiel wäre das ein Minus von CHF 6'000.-, bzw. eine Eigenkapitalrendite von - 3%.

Dank dieser Liegenschaft und dank dem heutigen Tiefzinsumfeld stehen Sie aber auf der Sonnenseite. Schlau wie Sie sind, parkieren Sie nun das durch die Aufnahme von Fremdkapital frei verfügbar gewordene Eigenkapital nicht auf dem Sparkonto. Wäre es evtl. möglich, dass Sie damit eine zweite-, dritte- oder gar vierte Liegenschaft kaufen?

Geheimnis gelüftet?

Autor: Simon Leu