Das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

Der klassische Verkauf einer Immobilie ist Ihnen sicherlich bestens bekannt. Er zeichnet sich typischerweise dadurch aus, dass ein Objekt ausgeschrieben wird und dem potenziellen Käufer die Preisvorstellungen des Verkäufers präsentiert werden. Nach den sinnvollen und klärenden Besichtigungsterminen stellt sich jeweils rasch heraus, ob ein Kaufinteresse zu den offerierten Bedingungen besteht oder die Vorstellungen (noch) zu weit auseinander liegen.

Zusätzlich zu dieser allseits bekannten Methode hat sich aber noch ein weiteres Verkaufsinstrument etabliert. Was zunächst vor allem bei der Veräusserung von Renditeliegenschaften als beliebtes Verfahren galt, gewinnt in den letzten Jahren auch beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen immer mehr an Bedeutung: das Bieterverfahren.

Was es mit diesem Verfahren auf sich hat, wann es sich lohnt es anzuwenden und worin die Vor- und Nachteile liegen, erfahren Sie hier in einfachen Worten.

Bieterverfahren: Ja oder Nein?

Um ein Bieterverfahren erfolgreich zu gestalten, muss eine zentrale Voraussetzung gegeben sein: die Nachfrage. Damit unter den möglichen Käufern eine echte Konkurrenzsituation entstehen kann, müssen sich entsprechend viele dafür interessieren. Möchte man beispielsweise seine Eigentumswohnung in der Zürcher City verkaufen, werden einem die Interessenten höchstwahrscheinlich die Tür einrennen. Handelt es sich hingegen um eine Immobilie an eher ungünstiger Lage oder um Liebhaberobjekte mit ausgefallener Architektur, macht es womöglich mehr Sinn, den Verkauf auf konventionelle Art und Weise abzuwickeln.

Ablauf des Bieterverfahrens:

Der Verkäufer bzw. der beauftragte Vermarkter annonciert das Haus, ohne dabei einen Verkaufspreis anzugeben. Idealerweise wird hingegen ein Mindestgebot genannt, um Schnäppchenjäger davon abzuhalten, mit unrealistisch tiefen Geboten ins Rennen zu steigen. Der Eigentümer bzw. sein Makler muss darauf achten, dass ausdrücklich auf das Bieterverfahren hingewiesen wird und die Interessenten über die Anzahl sogenannter Bieterrunden informiert werden, bei denen die Kaufangebote abgegeben werden können.

Der Verkaufspartei steht es zudem frei, ob individuelle Besichtigungstermine vereinbart werden oder alle Interessenten zu einem gemeinsamen Termin eingeladen werden, bei dem sie transparent auf die Konkurrenzsituation aufmerksam gemacht werden.

Bis zu einem festgelegten und kommunizierten Stichtag werden anschliessend Kaufangebote eingesammelt. Diese werden den Bietern anonym mitgeteilt mit der Aufforderung, bei Interesse eine Nachbesserung einzureichen. Um gleichhohe Gebote zu vermeiden, ist es empfehlenswert, mit „ungeraden“ Beträgen (z.B. CHF 751'551.-) ins Rennen zu gehen.
Sobald der Auftraggeber ein Angebot akzeptiert, wird das Verfahren geschlossen.

Vorteile des Bieterverfahrens:

Das Bieterverfahren verspricht dem Käufer wie auch dem Verkäufer wesentliche Vorteile: Es wird der zum Zeitpunkt des Verfahrens maximale Marktpreis erzielt, welcher möglicherweise höher liegt, als beim klassischen Verkauf. Gleichzeitig kann der Zeitraum bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags deutlich verringert werden.
Die sichtbare Konkurrenz bestätigt dem potentiellen Käufer zudem, sich für ein gefragtes und höchstwahrscheinlich lohnenswertes Objekt zu interessieren.

Anders als bei einer öffentlichen Auktion, bei der die Gebote für die Kaufinteressenten bindend sind, geht der Verkäufer allerdings das Risiko ein, dass der potentielle Käufer sein Angebot kurzfristig wieder zurückzieht. Andererseits steht es aber auch dem Verkäufer zu, vom Verkauf zurückzutreten, falls das Bieterverfahren nicht das gewünschte Ergebnis liefert.

Fazit:

Die Erfahrungen zeigen, dass ein Eigentümer das Bieterverfahren nicht eigenständig durchführen und auf die Kompetenz eines Maklers abstützen sollte, der die zielführende Vermittler-Rolle zwischen Käufer- und Verkäuferinteressen einnehmen kann. Beim Ansetzten des Mindestgebots ist professionelles Fingerspitzengefühl gefragt. Zu tief veranschlagt, kann der Verkaufspreis darunter leiden. Wird es zu hoch angesetzt, besteht das Risiko, dass Interessenten ganz ausbleiben und der Preis deutlich gesenkt werden muss.
Auch die geplante Anzahl Bieterrunden liegt im Ermessen des Verkäufers resp. des Maklers. Für gewöhnlich werden ein bis drei Runden angesetzt. Während mehrere Runden durchaus dazu beitragen können den Preis zu steigern, beinhalten sie jedoch auch die Gefahr, dass Interessenten die Lust am Bieten verlieren und aus dem Rennen aussteigen.

Professionelles Vorgehen und respektvoller Umgang mit allen involvierten Parteien ist beim Bieterverfahren von entscheidender Bedeutung. Sollte es nicht wie geplant zum gewünschten Ergebnis führen, so kann das Verfahren jederzeit wiederholt oder aber zur klassischen Vermarktung gewechselt werden.

Wenn Sie wissen möchten, ob sich Ihre Immobilie eher für das klassische oder doch besser für das Bieterverfahren eignet und wie man dieses erfolgreich vermarktet, so rufen Sie uns doch einfach an. Wir stehen Ihnen gerne mit professioneller Unterstützung zur Seite!

Autor: Manuel Liniger