Belehnung und Tragbarkeit beim Kauf eines Eigenheims

Lieber kaufen als teuer mieten. Ist doch sinnvoll bei diesen tiefen Zinsen! Wer sich mit dem Kauf eines Zuhauses auseinandersetzt, hat schnell die Formel 20 / 80 intus: Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen Kaufpreis der Immobilie und verfügbaren Eigenmitteln seitens des Hypothekarnehmers. Alles einfach und doch wird differenzierter kalkuliert.

Nur 20 % Eigenmittel für die Belehnung?

Trotz niedriger Zinsen sind die Hürden für den Immobilienkauf gestiegen. Bis vor einigen Jahren orientierte sich der Belehnungswert meist am Kaufpreis. In den letzten Jahren unterstehen Banken und Versicherungen bei der Kreditvergabe dem so genannten Niederstwertprinzip. Der tiefere Wert von Kaufpreis und Schätzpreis wird zur Berechnung des Belehnungswertes beigezogen. Das bedeutet, sie finanzieren gemäss Branchenvorgabe maximal 80 Prozent des so genannten Belehnungswerts. Solange Kaufpreis und Schätzwert identisch sind, hat die Regel keinerlei Einfluss auf die Finanzierung. Anders sieht es aus, wenn die Bank oder Versicherung den Wert der Immobilie tiefer schätzt als den Kaufpreis - zum Beispiel bei einem sogenannten Liebhaberobjekt. In diesem Fall benötigt der Käufer mehr Eigenkapital, um die Finanzierung zu stemmen.

Für die Belehnung muss mindestens die Hälfte der insgesamt erforderlichen Eigenmittel, in der Regel 10%, in Form von Barguthaben oder Säule 3a-Guthaben vorhanden zu sein. Als sogenannte "echte Eigenmittel" gelten z.B.: Ersparnisse, Wertschriften, Erbvorbezüge, private Darlehen, Eigenleistungen, Bauland. Und von der Pensionkasse können nur noch 10% für das selbstgenutzte Wohneigentum verpfändet oder vorbezogen werden.

Laufende Kosten müssen tiefer sein als 1/3 des Jahreseinkommens

Die Banken werden bei der Kreditvergabe zusätzlich eine Tragbarkeitsrechnung machen: Die künftigen Haus- oder Wohnungseigentümer haben der Kreditgeberin nachzuweisen, dass sie die laufenden Kosten auch langfristig tragen können. Das bedeutet, dass die Tragbarkeit einen Drittel des Brutto-Haushalteinkommens nicht überschreiten darf. Bei der Tragbarkeit werden die laufenden Kosten der Hypothek, also Zins-, Amortisations- und Nebenkosten in ein Verhältnis zum Brutto-Haushaltseinkommen gesetzt. Hier wird quasi geprüft, ob sich der Hypothekarnehmer die Hypothek auch langfristig leisten kann.

Den Löwenanteil machen normalerweise die Hypothekarzinsen aus. Hier rechnet die Bank für deren Tragbarkeit mit einen längerfristigen Durchschnittszins bis zu 5 Prozent. Das sind Zinskosten gegen 50'000.- pro Jahr bei einem Millionenkredit. Der relativ hohe kalkula­torische Zins ist deshalb notwendig, um das Haus auch in einer Hochzinsphase halten zu können.

Familien- und Einkommensverhältnisse können unerwartet ändern. Vorausschauend ist, wer im Lauf der Zeit seine Schulden reduziert bzw. Kreditamorti­sation leistet. Rechnen Sie mit rund 1 Prozent des insgesamt aufgenommenen Bankkredits pro Jahr.

Für Nebenkosten wird in der Regel 0,7% budgetiert. Bei Neubauten ist dies eine angemes­sene Grössenordnung für laufende Fixkosten und Unterhalt. Darunter fallen z.B. Versicherungs­prämien, Abgaben für die öffentliche Hand (Wasser, Abwasser, Kehricht, je nach Kanton Liegenschaftssteuern etc.). Nicht zu unterschätzen sind aber auch Betriebskosten für Energie und Warmwasser, Serviceabonnemente, laufender Gebäudeunterhalt und kleinere Reparaturen, Pflege und Unterhalt von Umgebung und Garten etc. Für Rückstellungen kalkuliert man 0,3 Prozent des Gebäudewertes für Renovationen und Sanierungen. Bei Altbauten erweist sich der Unterhalts- und Renovationsbedarf oft als höher.

Alles Schikane?

Würde der kalkulatorische Zinssatz auf 3% gesenkt, könnte ein Haushalt ein Eigenheim mit dem Siebenfachen seines Einkommens belehnen. Dies wäre momentan ohne grosse Einschränkungen finanzierbar, doch bereits bei einem Zinsanstieg von 2 Prozentpunkten würden die Lohnkosten die Hälfte des verfügbaren Einkommens übersteigen und wären untragbar. Je tiefer der kalkulatorische Zinssatz, desto höher ist das Insolvenzrisiko im Falle eines Zinsanstiegs. Und: Eine Lockerung der Tragbarkeitsnormen würde zudem die Eigenheimpreise massiv nach oben schnellen lassen.

Autor: Patrizia Pellandini