Baurecht - was es zu beachten gilt

Grundstücke im Baurecht sind keine Seltenheit. Dennoch wissen viele Leute nicht, was das genau bedeutet und haben Vorbehalte. Das muss aber nicht zwingend so sein. Gerne erläutern wir Ihnen hier die wichtigsten Punkte bezüglich Baurecht.

Eigenheim auf fremden Boden

Baurecht bedeutet, dass man ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück errichten kann. Das Bauwerk - ein Einfamilienhaus oder auch eine Eigentumswohnung - gehört dann dem Erbauer, das Land auf dem es steht weiterhin dem Grundeigentümer.

Das Baurecht wird in das Baurecht als reine Dienstbarkeit und das Baurecht in Form eines Grundstücks unterteilt.

Baurecht als Dienstbarkeit:

Hier besteht das Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht ist grundsätzlich vererb- und übertragbar und dauert mindestens 30 und längstens 100 Jahre.

Baurecht in Form eines Grundstücks:

Hier wird das Grundstück als separate Parzelle im Grundbuch aufgeführt. Der Bauberechtigte der Parzelle hat das Recht über eine Dauer von 30 bis 100 Jahre auf dem Grundstück Gebäude zu errichten. Auch diese Baurecht kann vererbt oder übertragen werden.

Wie bei allen Dienstbarkeiten besteht auch hier nicht nur ein Recht sondern auch eine Pflicht. Als Gegenzug für das Recht auf einer fremden Parzelle zu bauen, bezahlt der Baurechtberechtigte dem Grundeigentümer einen Baurechtzins.

Heimfall

Nach dem Ablauf des Baurechts gehen alle Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, ins Eigentum des Grundeigentümers zurück. Das wird als Heimfall bezeichnet. Der Erbauer des Grundstücks erhält dafür eine Entschädigung: Die so genannte Heimfallentschädigung. Wichtig ist, dass die Heimfallentschädigung vertraglich klar geregelt ist. So sollten die folgenden Punkte im Vertrag unbedingt vereinbart sein:

• Kaufpreis - vergleichen Sie, ob der Preis dem Markt entspricht.

• Muss das erstellte Gebäude vor Ablauf des Baurechts abgerissen werden? Wer bezahlt den Abbruch? Falls nicht, in welchem Zustand muss das Gebäude zurück gegeben werden?

• Wir wird der Restwert des Gebäudes berechnet?

• Nutzung - Normalerweisedarf der Baurechtnehmer nur Bauten errichten, die dem Inhalt des Baurechtsvertrags entsprechen. Wird etwas Anderes gebaut, kann der Grundeigentümer einen Abbruch der Bauten oder aber einen finanziellen Ausgleich verlangen.

• Anpassungen - 100 Jahre sind eine lange Zeit. Es kann sich lohnen im Baurechtsvertrag eine Klausel einzubauen, die es beiden Parteien erlaubt, diesen unter gewissen Umständen anzupassen.

Landpreis & Baurechtszins

Bauland in der Schweiz ist je nach Lage sehr teurer. Wer ein Grundstück im Baurecht erwirbt, profitiert von einem niedrigeren Landpreis. Entscheiden ist dann aber die Höhe des Baurechtzinses. Ohne spezielle Vereinbarung im Baurechtsvertrag, kann der Baurechtberechtigte nichts an der Höhe des Baurechtzinses verändern. Es lohnt sich deshalb, bei der Erstellung des Baurechtsvertrages darauf zu achten, dass eine Anpassung des Baurechtzinses möglich ist. So kann er z.B. an die Höhe des Referenzzinssatzes oder an die Zinssätze der Bundesanleihen gekoppelt werden, welche sich immer wieder ändern.

Fazit

Beim Erwerb von Grundstücken im Baurecht sollte man sich unbedingt Rat bei einem ausgewiesenen Spezialisten auf dem Gebiet holen. Ansonsten kann das finanziell schwerwiegende Konsequenzen haben.

Autor: Jonas Schumacher